fbpx
نتائج بحثك

كيف تقيم عقارك – خبايا التقييم العقاري الصحيح ” التثمين العقارى “

ما هو التقييم العقاري أو التثمين العقارى

المقصود بالتثمين العقاري او التقييم العقارى : هو تقييم ثمن الممتلكات العقارية فى فترة محددة.

 

التقييم العقاري

(علم وفن وخبرة)، ويحاول تحديد قيمة المبنى بكل صوره(مزرعة-مصنع-محل-أرض-شقة) لمعرفة السعر السوقي.

وهذا يحتاج إلى خطوات منها( التكلفة، بيع مقارن، ثم رسملة الدخل العقاري ) وتعتمد الثانية على علم الإحصاء لمعالجة البيوع الحقيقية الحديثة في المنطقة التي تحيط العقار المستهدف أو مكان اّخر مشابه بالتقييم بحيث تكون الوحدات المقارنة أقرب للمبنى موضوع التقييم في المميزات الكمية والكيفية ويتم عمل التجهيزات والتغييرات طبقا للطرق العلمية.

 

طريقة رسملة الدخل :

هي الطريقة الرئيسية للوحدات التجارية وترتكز على العلوم النقدية والمحاسبية والتحليل المالي للمنشأة حيث يتم الإتفاق للتوصل إلى القيمة على تقييم صافي الدخل المتنبأ به من العقار بعد التأكيد على الموجودات وفقاً للسوق، وتنبع من تلك الوسيلة أساليب متعددة منها “طريقة الرسملة المباشرة” وهي عبارة عن صافي الدخل ÷ معدل الرسملة، و”طريقة خصم النقود المستقبلية” DCF عند معدل الخصم المناسب مع عدم تجاهل القيمة الأخيرة للعقار تلك الطريقة يفضل إستعمال برنامج Excel. وأخيراً (طريقة التكاليف) والتي تؤكد على ثلاثة فروع من العلوم هي محاسبة التكاليف والهندسة وأيضا الإحصاء لإيجاد سعر الأرض. أو طريقة القيمة الباقية التي تعتمد على رسملة الدخل والمحاسبة، حيث يتم حساب قيمة بناء المبنى ساعة التحديد طبقا للهيئة الموجود عليها (ثمن إستنساخ للواقع) مع حذف الإستهلاكات المتنوعة إن وجدت منها الإهلاك الخارجي نتيجة عناصر خارجية، الإهلاك الوظيفي، الإهلاك القابل للأصلاح والترميم ومن ثم إضافة قيمة الأرض للعقار بيع مقارن.

 

إسكن فى التجمع الخامس بأقل سعر متر ولأول مره فى مصر بخصم فورى مميز يصل الى 30% على الكاش و20% على التقسيط تقدم شركة بيفرست للإستثمار العقارى وحدات وشقق للبيع فى التجمع الخامس بالتقسيط وعقارات للبيع فى القاهرة الجديدة سجل من خلال موقعنا الأن واحصل على الخصم فورى

 

تعرف على أسس تثمين وتقييم العقارات :

  • يتم تقييم الضرائب العقارية المطلوبة في حالة بيع الأملاك.
  • يحدث تحديد الأملاك بين الأطراف المتنازعة أو المتعددة داخل القضايا.
  • يتم تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة .
  • أهمية العقار لتحديد درجة الإستفادة من الهدم والبناء بطريقة أفضل.
  • تثمين قيمة التأمين الواجب للعقار المطلوب.
  • تقييم كلفة عيوب بناء عقار كحصة من تعويض أو مقاضاة.
  • يجب معرفة قيمة عمل وتخطيط لتوسعات مستقبلية.
  • يجب مساعدة المشتري لمعرفة القيمة المناسبة للشراء.
  • معرفة خسائر الأملاك في حالة وقوع زلزال، عواصف أو حريق.
  • يتم تثمين الأملاك لتحديد قيمة الضرائب.
  • معرفة قيمة عقار بعينه كحصة من ميراث أو حصة مشتركة مع شركة .
  • تثمين العقار لتحديد أهمية إستثماره في القوائم المالية والعائد منه.
  • تحديد الثمن الذى سوف يطلبه المالك.
  • تحديد سعر تمويل لقرض عقاري وهي تكون كذلك كنسبة من السعر التسويقي للعقار.
  • معرفة الإستعمال الحالي للمبنى هو الأفضل أم تغييره.
  • تحديد قيمة إيجار الأملاك كجزء من سعرها.

 

طرق تقييم العقارات :

  • طريقة رأس مال الدخل:

هو أيضاعملية تحويل الدخل المتوقع مستقبلا من العقار إلى أموال نقدية مع الإعتماد على مبدأ التوقع للمنفعة المستقبلية للعقار المبلغ الذى يرغب المشتري دفعه كسعر للعقار وهو الثمن الجاري لكل التدفقات المالية المستقبلية ثم خصم التدفقات النقدية المستقبلية إلى قيمتها الأصلية.

  • طريقة حساب تكلفة التشييد ( القيمة الإستبدالية ):

وهي تحديد ثمن بناء عقار مماثل تبعا لأسعار السوق المعروفة ثم يأخذ منها المتناقص في السعر بسبب الفقد والإستهلاك و ويضاف إليه حساب المكان حتى إذا كان فارغا.

  • طريقة البيوع السابقة :

وهي عبارة عن بيع عقارات أخرى مباني متماثلة للعقار وجه المقارنة وهذا مرتبط بأسعار السوق الجارية وتوضع محل التقييم مع إجراء التغييرات المناسبة بحذف قيم البنود التي تعد مهمة وتضاف القيم للبنود التى تعتبر إضافة للعقار المقارن ويتم إضافتها للمطلوب تثمينه حتى يتم التوصل لتحديد قيمة العقار المناسبة.

 

وهناك بعض أنواع أخرى من التقييم العقارى مثل:

  • القيمة الدفترية للعقار
  • القيمة التأمينية للعقار
  • القيمة العادلة للعقار
  • التكلفة الكلية للعقار
  • القيمة الإستثمارية للعقار
  • قيمة تصفية العقار

 

العوامل التي تؤثر على ثمن العقارات :

  • تؤثر الدورات الإقتصادية وسرعة دورة رأس المال على المباني وتدعى ب(عوامل إقتصادية) .
  • وهناك عوامل أخرى لها تأثير كبير(القوانين والأنظمة والتشريعات العامة) وأخرى وهي القوانين والأنظمة والتشريعات المتعلقة بالتخصيص والإيجارات والبناء والهدم والتراخيص وغيرها من العناصر.
  • أيضا أذواق الشعب ومتوسط الدخل من الظروف الإقتصادية والإجتماعية التي تؤثر على تثمين العقارات.
  • الدخل أو العائد يلعب دور في سعر العقار فيتأثر السعر بالعائد.
  • وهناك الموجود والمطلوب أي حجم الفرص الموجودة سواء للبيع أو للطلب تؤثر على قيم الوحدات.
  • التوقع للأسعار في المستقبل وهو الذي يتعلق بالسوق العقاري والإستثمار المستقبلي والإستثماري وتتأثر أثمان المباني والوحدات تأثرا كبيرا.
  • عوامل الإنتاج والتي تفاضل بين ثمن العقارات في المناطق المختلفة.
  • أيضا هناك ما يؤثر على قيم العقارات يدعى بتكلفة ( الفرصة البديلة ).
  • من أكبر المقيمات وتؤثر بدرجة كبيرة على السعر هي المساحة الكلية وموقع الوحدة.
  • البيئةمن اهم العوامل التى لها تأثير على نوع المبنى بشكل مباشر ويسمى (عوامل طبيعية).

 

طرق تقييم العقارات :

  • طريقة رأس مال الدخل

هو أيضاعملية تحويل الدخل المتوقع مستقبلا من العقار إلى أموال نقدية مع الإعتماد على مبدأ التوقع للمنفعة المستقبلية للعقار المبلغ الذى يرغب المشتري دفعه كسعر للعقار وهو الثمن الجاري لكل التدفقات المالية المستقبلية ثم خصم التدفقات النقدية المستقبلية إلى قيمتها الأصلية.

 

  • طريقة حساب تكلفة التشييد ( القيمة الإستبدالية )

وهي تحديد ثمن بناء عقار مماثل تبعا لأسعار السوق المعروفة ثم يأخذ منها المتناقص في السعر بسبب الفقد والإستهلاك و ويضاف إليه حساب المكان حتى إذا كان فارغا.

 

  • طريقة البيوع السابقة

وهي عبارة عن بيع عقارات أخرى مباني متماثلة للعقار وجه المقارنة وهذا مرتبط بأسعار السوق الجارية وتوضع محل التقييم مع إجراء التغييرات المناسبة بحذف قيم البنود التي تعد مهمة وتضاف القيم للبنود التى تعتبر إضافة للعقار المقارن ويتم إضافتها للمطلوب تثمينه حتى يتم التوصل لتحديد قيمة العقار المناسبة.

 

إسكن فى التجمع الخامس بأقل سعر متر ولأول مره فى مصر بخصم فورى مميز يصل الى 30% على الكاش و20% على التقسيط تقدم شركة بيفرست للإستثمار العقارى وحدات وشقق للبيع فى التجمع الخامس بالتقسيط وعقارات للبيع فى القاهرة الجديدة سجل من خلال موقعنا الأن واحصل على الخصم فورى

 

عوامل ينبغي معرفتها للتقييم

ومما لاشك فيه أنه توجد مراحل أولية ومهمة ينبغي أـن يلم بها الفرد عندما يرغب أن يمتلك وحدة جديدة، فيوجد الكثير من الأشخاص الذين ينسون هذه العناصر الأساسية عندما يأخذوا هذا القرار الهام برغبة قوية، فهناك مجموعة ضروريات مرغوبة يجب العمل بها عندما يكون لديك الإرادة لشراء منزل ما سواء كان هذا العقار ” فيلا، دوبلكس، شاليه، شقة، روف …. الخ ” فيجب عمل تحديد عام للمبنى المطلوب قبل بيعه أو شراءه فهذا التقييم مرتبط كذلك بوجود مالي كبير سواء كان فائز أو غير رابح، وفي إطار وجود تغيرات جارية في موضوع العقار فيجب وجود خبير عقاري بإمكانه أن يمدك بخبرتة الواسعة لشراء هذه الوحدة ويجب أن يكون على خبرة كبيرة ولدى شركة ملاذ العقارية كبار المستشارين العقاريين وهم يعطون كل اّرائهم لك عند أخذ قرار إمتلاك مباني وعقارات للبيع بالتجمع الخامس بأسعار وعروض غير مطروحة قبل ذلك.

 

كيف تقيم العقار التابع لك؟

كيف ينبغي علي أن أعرف هل إذا كانت الوحدة قيمتها مناسبة أم الثمن مرتفع بدون حاجة؟ كشاري كيف أقرر بأن العقار الذي أنا بصدد شرائه قيمته صحيحة ولم أنخدع.

مع العلم بأني ليس لدي واقع خبرة مسبوقة وفي كل الأحوال أرغب بالقيمة المناسبة لكي أنجح وأتمكن من تحقيق أعلى سعر مناسب كشاري أو بائع.

 

كصاحب وحدة كيف أستطيع تثمين شقتي لكي أحصل على قيمة مناسبة نتيجة البيع بالإضافة أن لا يكون السعر مبالغ فيه كي أستطيع أن أتاجر بها بسهلة وبربح ولا أخسر؟

كما أنه يوجد الكثير من الأشخاص الذين يعتقدوا بخبرتهم وبقدرتهم على تثمين القيمة المناسبة للوحدة وبالرغم من أن هذ غير معقول بمقدار 100% فيوجد عديد من الأسباب والمسببات التي تحدد سعر الوحدة وكثيرا قد يكون ذلك ناتج عن  صحيفة أو جريدة أو منشورا أو مجلة أو حتى على الإنترنت.

ولأنه بكل الأحوال نخاف من السمسار حيث أنه قد يكون بدون خبرة وبالعكس فقد يستخدم جهل الشاري لتحديد السعر الذي سيجعله يربح و يعمل على رفع عمولته.

ومن الممكن أن تكون الوحدة (عقار – على النظام الأمريكي- شقة بحديقة– فيلا-  مجمع سكني- تطل على حديقة – مطلة على النيل- جزء من مبنى – وحدة داخل كماوند – بمواجهة نادي – قد تكون كاملة التشطيب – في منطقة شعبية – بالقرب من مول نصف تشطيب – موجودة على شارع رئيسي) فلكل مكان قيمته ولكل زيادة هي خدمة زائدة ينتج ثمن أعلى.

 

ومع ملاحظة السوق العقاري المصري يوجد ثلاث وسائل رئيسية وأولية لصنع تقييم مناسب لهذا العقار وهي :

  • يجب الملاحظة المستمرة لكل الشقق المتشابهة والموجودة في الجوار سواء كان الهدف هو الإبتياع أو التجارة

وتعد هذه البداية من أقوى المستويات فحينما يكون هناك موازنة بين الوحدات يتم إستخراج مؤشرات مهمة وعمومية للثمن المعروض وحينها يجوز الموافقة على قرار القيمة المتعلق بالشقة ونستطيع القول بأنه يمكن أن يكون قرار مناسب لصاحب العقار أو يكون فرصة للاّخر فيجب الموازنة لكي نعرف بيانات ومعرفة ضرورية وخاصة وإن كان المبنى مشابه وتم بيعه مؤخرا كذلك وفي تلك الحالة يتم الإستعانة به في الوحدات والمباني السكنية وبالتالي مهم النظر في التوقيت المخصص للبيع، فكلما كثرت عدد السنين إرتفعت القيم وهذه التجارة هي المبدأ الموجود في أي منطقة ولكن يجب معرفة حالة العقار.

 

يوجد أسئلة هامة يجب معرفتها عن التقييم العقارى  :

  • ما هو السحر الخاص بالعقار والذي سوف يضيف للمشتري؟ هل الإبداع عبارة عن ميدان أو شارع صغير أو كبير ؟
  • ما هي الميزات والمساحات المقدمة حاليا؟
  • ما هي عمر المبنى وهيئته ؟
  • ما هي حالة التشطيب من الداخل للمبنى وللعقار عموما؟
  • هل الحي غير بعيد عن المرافق سواء كانت طبية أو تجارية أو تعليمية وغيرها من الخدمات التي عندما تكون بعيدة فيكون غير سهل عليه التنقل بأمان؟

وفي النهاية نستطيع القول بأننا في وقت يجب معرفة السبب الذي من أجله ستحدث صفقة البيع من وجهة نظر الطرف الاّخر، فكيف نعرف إذا كان سبب يمكن قبوله ومتابعة رأي الشراء أو هو نتيجة غير مقبولة وإضطرارية نتيجة وجود سبب أساسي كبير في حالة العقار، هل السوق في حالة كساد أم يوجد إرتفاع في الشراء والبيع فنعرف أـن ثمن الوحدة يرتفع مع كثرة المتوافر والسؤال بالمنطقة.

 

تضخيم الأسعار بدرجة مرتفعة :

ليس من الحكمة رفع الأسعار بدرجة كبيرة في ظل قلة السؤال والموجود من الوحدات التي تطلقها الشركات، حيث أن الزيادات المتوقعة في قيم الوحدات تنتج عن طريق المعادلة المعروفة بشأن عدد الوحدات الموجودة والمطلوبة مسبقا من شركات العقارات لعملائها المستثمرين والذين قد يخرجون في أي وقت تبعا لنظرتهم واّرائهم عن الربح فهناك نوع يبحث عن الإستثمار فمن الممكن لهو الإبتعاد عن السوق العقاري في ظل الغلاء الموجود، وهناك من يرغب في الإقامة والإمتلاك بسبب الزواج وهو يريدها فعلا واّخر يفعلها بغرض الترفيه وقد يرفض أخذها.

 

رفع أسعار سوق العقارات :

وتتضمن خطة إنهاء الدعم المعروفة في برنامج التأهيل والتصليح الإقتصادي، بالإضافة إلى تنبيه برفع قيمة المنتجات الحرارية والطوب بأشكاله حتى 45%، ويسير مع ذلك تأهل الشركات في هذا الوقت لزيادة أسعار الشقق والوحدات نتيجة إرتفاع وزيادة قيم المواد البترولية والكيماوية والكهرباء وقد كان نتيجة توقع المستثمرين والخبراء بزيادة قيم العقارات والتي تصل بين 10-25%، ويؤكد شخص وهو الرئيس الشرفي لجمعية لرجال الأعمال، حيث أن الشركات ستزيد أسعار المباني بنسب مختلفة، ولا يوجد سطح مستوي يمكن الثبات عليه في وجود تضخم الأسعار وكيماويات البناء والكهرباء.

 

أقوى عروض السنة من شركة بيفرست العقارية :

إسكن فى التجمع الخامس بأقل سعر متر ولأول مره فى مصر بخصم فورى مميز يصل الى 30% على الكاش و20% على التقسيط سجل بموقعنا الأن لتتمتع بالخصم حيث تقدم شركة بيفرست للإستثمار العقارى وحدات وعقارات للبيع فى التجمع الخامس بالتقسيط وشقق للبيع بالقاهرة الجديدة بأقل دفعات مقدمة وأطول مدة سداد بعروض حصرية وخصومات شهرية، فقط تابع مشروعاتنا بالموقع وإختار وحدتك بأفضل مناطق التجمع الخامس، سجل معلوماتك وسيتم الإتصال بك.